當討論或分析不動產業的發展時，關注的焦點通常包括公共建設、就業機會等要素。一個地區的房地產市場要能蓬勃發展，不僅需要穩定的需求，還需要相應的基礎建設，例如交通設施等。

然而，在房地產市場中存在一個相當獨特的生態，即大專院校周邊的「大學城概念房市」。從實際案例中，我們可以發現這些地區通常缺乏足夠的外部基礎建設，而主要依賴穩定的需求作為唯一因素。

過去，我們經常可以看到許多大專院校周邊地區，依賴學校的師生對當地商業和住宅需求，從而帶動了房地產的商機。有些地方甚至位於偏遠地區，完全仰賴一所學校，使周邊的房地產市場從無到有、坐擁高價。

大學城概念房市之所以能產生如此特殊的市場活力，簡而言之，是因為學生這一特定族群的需求，不僅包括一般的生活消費，還包括住宿需求，通常傾向於在學校附近滿足。由於學費通常昂貴，其他日常開支需要精打細算，因此附近的消費成了一個重要原則，這就是大學城概念房市的由來。此外，學校所在地越偏遠和隔絕，市場反應也越大。

然而，五年或十年前，市場上仍然存在著大量的大專院校周邊的商業和住宅租賃機會，吸引了不少投資客的關注，尤其是那些偏遠地區的學校周邊。然而，隨著少子化現象的影響，許多大專院校面臨招生不足的困境，一些學校甚至被迫停止招生，最糟糕的情況是整個學校被迫停辦。據相關消息報導，這種現象在南部的私立學校中最為明顯且發生得最快。

這種現象的原因包括學校的知名度和排名，以及南部地區的相關資源較少，導致招生難度更大，再加上中南部地區本來就存在人口外流的問題。一旦學校停辦，周邊的房地產市場自然而然地迅速冷卻，甚至萎縮。

在專門經營中南部市場且涉足土地開發和代銷的，對這種特殊情況第一手觀察。中南部地區的私立學校停辦對周邊的房地產市場造成了明顯的影響，例如屏東的永達或吳鳳學院等學校的停辦案例。此外，這種影響在學校停辦之前就已經出現。

這些被迫停辦的學校其實在數年前就開始面臨招生困難的情況。外界普遍認為停辦只是時間問題，因此本來看好大學城概念房市的投資客，聽到風聲後迅速設定了停損點，盡早退出市場。一旦停辦變成事實，許多投資客已經離開，周邊的房地產市場也逐漸式微。

同樣是私立學校停辦，中南部地區的影響程度遠大於北部，這主要與學校所在地的特點有關。中南部地區的學校通常位於偏遠地區，交通不便，因此在充盛時期，這對投資來說是一個優勢因素。然而，一旦學校停辦，這些地區的房地產市場就變成了最後一根壓垮駱駝的稻草，影響更加明顯。

總的來說，從招生不足、辦學困難，到最終被迫停辦，不是一兩年的事情。因此，周邊的房地產市場不會立刻崩盤，但這些學校附近的地區，本來幾乎完全依賴學校本身帶來的商機。一旦這個唯一的商機消失，對大市場產生的連鎖效應仍然是不可忽視的。